Les points à vérifier avant de signer l’état des lieux
- Comparaison avec l’état des lieux d’entrée, pièce par pièce.
- Mentions obligatoires sur les parties, les compteurs, les clés et le logement.
- Photos datées et réserves précises en cas de désaccord.
- Vétusté à distinguer d’une dégradation imputable au locataire.
- Dépôt de garantie rendu sous un ou deux mois selon l’état constaté.
Un modèle utile doit permettre une comparaison exacte
Un bon état des lieux de sortie n’est pas une simple feuille indiquant que l’appartement est « propre » ou « en bon état ». Il doit décrire le logement avec assez de précision pour comparer chaque élément avec l’état constaté à l’entrée. Le document peut être établi sur papier ou sous forme électronique, mais il doit être écrit, daté et signé par les parties.
La présentation doit reprendre celle de l’état des lieux d’entrée. Le format le plus pratique reste un document unique avec une colonne « entrée » et une colonne « sortie ». Cette mise en parallèle réduit les discussions, car elle montre immédiatement si une marque, une fissure ou un équipement défectueux était déjà présent.
Selon Service-Public, le document doit notamment contenir les informations suivantes :
- la mention « état des lieux de sortie » ;
- la date et l’adresse complète du logement ;
- l’identité et l’adresse du bailleur et du locataire ;
- l’identité du professionnel mandaté, lorsqu’il y en a un ;
- les relevés des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz ;
- le nombre et le type de clés ou de badges remis ;
- la description des sols, murs, plafonds, équipements et meubles ;
- les observations, réserves et photographies éventuelles ;
- la nouvelle adresse du locataire ;
- la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée ;
- la signature du bailleur, du locataire ou de leurs représentants.
La trame prête à remplir pièce par pièce
Je conseille de prévoir une ligne pour chaque élément important, plutôt qu’une appréciation générale par pièce. La formule « état correct » ne dit rien sur une tache, une rayure ou une poignée cassée. Une description comme « mur nord, deux traces de frottement de 10 cm près de la fenêtre » est beaucoup plus exploitable.
| Rubrique | Exemple de contenu |
|---|---|
| Identification | Appartement situé au 12 rue des Lilas, 69003 Lyon, état des lieux réalisé le 15 juin 2026. |
| Parties | Locataire : nom et nouvelle adresse. Bailleur : nom, adresse ou siège social. |
| Compteurs | Électricité : 18 452 kWh. Eau froide : 126 m³. Index relevés en présence des parties. |
| Clés et accès | Deux clés d’entrée, une clé de boîte aux lettres, un badge d’immeuble, deux clés de cave. |
| Séjour | Sol sans impact, peinture légèrement passée, prise murale fonctionnelle, fenêtre et volet testés. |
| Cuisine | Plan de travail propre, plaque fonctionnelle, joint d’évier noirci, réfrigérateur remis avec ses accessoires. |
| Chambre | Mur est présentant un trou de fixation de 5 mm, parquet sans dégradation nouvelle, radiateur testé. |
| Salle d’eau | Robinetterie fonctionnelle, joints de douche usés, ventilation opérationnelle, miroir intact. |
| Réserves et photos | Photo 01 jointe concernant le joint de douche. Désaccord du locataire sur l’imputation de son remplacement. |
| Signatures | Signature du locataire et du bailleur, avec remise d’un exemplaire à chacun. |
Pour un logement meublé, j’ajoute une vérification de chaque meuble et accessoire prévu dans l’inventaire. Il faut contrôler les matelas, rideaux, luminaires, appareils électroménagers, ustensiles et éléments décoratifs, car l’inventaire du mobilier complète l’état des lieux et peut servir à justifier une retenue.
Comment réaliser le constat sans laisser de zone grise
Le rendez-vous doit avoir lieu lorsque le logement est libéré, idéalement au moment de la remise des clés ou très peu de temps après. Prévoyez une durée réaliste : comptez souvent 30 à 60 minutes pour un studio ou un petit appartement, davantage pour une maison ou un logement meublé.
Préparer le logement avant le rendez-vous
Nettoyez les sols, les vitres, les sanitaires, les appareils électroménagers et les zones peu visibles comme les plinthes ou l’intérieur des placards. Je recommande aussi de reboucher proprement les petits trous autorisés par l’usage courant, sans masquer une dégradation importante qui devrait être signalée.
Rassemblez l’état des lieux d’entrée, le bail, l’inventaire du mobilier et les éventuelles factures de réparations déjà effectuées. Prenez des photos de chaque pièce avec une vue générale, puis des gros plans sur les points discutables. Des images nettes et datées sont beaucoup plus utiles qu’une série de photographies prises sans ordre.
Lire aussi : Paiement du loyer - dates, quittance et impayés
Contrôler dans le même ordre que le document
- Commencez par relever les compteurs et vérifier les clés.
- Parcourez chaque pièce dans le même ordre que lors de l’entrée.
- Testez les fenêtres, volets, portes, prises, robinets, radiateurs et équipements fournis.
- Décrivez chaque différence avec un emplacement et, si possible, une mesure.
- Ajoutez les photos et les réserves avant la signature.
- Relisez l’ensemble et récupérez immédiatement votre exemplaire.
Une erreur fréquente consiste à signer rapidement parce que le logement paraît propre. Or la propreté générale ne remplace pas le contrôle du fonctionnement des équipements. Une hotte qui ne démarre plus, une chasse d’eau qui fuit ou un volet bloqué doivent apparaître clairement, même si la pièce est impeccable.
Vétusté et dégradation n’ont pas les mêmes conséquences
La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à un usage conforme du logement. Une peinture qui a perdu de son éclat après plusieurs années, un joint qui se détériore progressivement ou un parquet marqué par un usage ordinaire ne peuvent pas être traités comme une casse volontaire. L’ancienneté du logement compte autant que son état au départ.
| Situation observée | Qualification probable | Conséquence possible |
|---|---|---|
| Peinture passée après plusieurs années | Vétusté | Pas de retenue liée au simple vieillissement. |
| Mur percé par de nombreuses fixations non rebouchées | Dégradation ou défaut d’entretien | Retenue possible si elle est justifiée. |
| Joint de robinet usé par le temps | Vétusté ou entretien courant selon le cas | Analyse de l’âge, de l’usage et du bail. |
| Vitre brisée pendant la location | Dégradation | Réparation potentiellement imputable au locataire. |
| Équipement déjà défectueux à l’entrée | État antérieur | Ne devrait pas être facturé au locataire. |
Une grille de vétusté peut avoir été prévue dans le bail. Elle fixe une durée de vie théorique et un coefficient d’abattement pour certains équipements ou revêtements. Elle ne règle pas tous les cas, mais elle apporte un cadre utile lorsque les parties l’ont acceptée dès la signature du contrat.
Le bailleur peut retenir une somme sur le dépôt de garantie lorsqu’une dégradation est imputable au locataire, mais cette retenue doit reposer sur des éléments sérieux comme un devis, une facture ou un calcul cohérent. Une estimation vague écrite sur un post-it ne suffit pas à expliquer correctement une retenue importante.
Que faire en cas de désaccord ou de refus de signature
Le locataire peut ajouter une réserve directement dans le document avant de signer. Par exemple : « Le locataire conteste l’imputation du remplacement du joint, déjà signalé par courriel le 4 avril ». Il est préférable de signer avec une réserve précise plutôt que de refuser tout le document, car le désaccord peut alors être conservé par écrit.
Si l’une des parties refuse de venir, d’établir le constat ou de le signer, un commissaire de justice peut être sollicité. Il convoque les parties au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée et établit un constat locatif. Dans cette situation, les frais sont en principe partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.
Lorsque l’état des lieux est réalisé à l’amiable par le bailleur et le locataire, il n’occasionne pas de frais. Une clause imposant au locataire de payer l’état des lieux de sortie réalisé par le bailleur ou son agence est abusive. Le recours à un professionnel peut toutefois avoir un coût lorsqu’il intervient dans le cadre d’un désaccord ou d’un constat de justice.
Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie correspond à celui d’entrée. Le délai passe à deux mois si des dégradations justifient des retenues. En cas de retard, le locataire peut adresser une mise en demeure et réclamer la majoration prévue par la réglementation.
Pour les charges de copropriété récupérables, le bailleur peut conserver une provision raisonnable dans certaines conditions, notamment jusqu’à la régularisation annuelle. Le montant doit être justifié et ne peut pas être retenu comme une somme forfaitaire inventée après le départ. Les règles pratiques sont également rappelées par l’ANIL.
Le dossier simple qui sécurise réellement votre départ
Conservez ensemble l’état des lieux d’entrée, celui de sortie, les photographies, les échanges écrits, les relevés de compteurs et la preuve de remise des clés. Gardez ce dossier jusqu’à la restitution complète du dépôt de garantie, et plus longtemps si une contestation est en cours.
Mon conseil le plus concret tient en une phrase : décrivez ce qui est visible, testez ce qui fonctionne et photographiez ce qui peut être discuté. Un document précis protège le locataire comme le bailleur et transforme une fin de location potentiellement conflictuelle en simple vérification factuelle.
