Un patrimoine composé d’un logement, d’un bien locatif et de placements financiers peut être taxé très différemment selon la règle applicable. La comparaison entre l’IFI et l’ancien ISF permet de comprendre pourquoi certains contribuables paient encore un impôt sur la fortune, tandis que d’autres ont quitté son champ depuis 2018. Je détaille ici les différences d’assiette, de calcul, de dettes déductibles et les erreurs à éviter en 2026.
La différence tient surtout à la nature des biens imposables
- 2018 marque le remplacement de l’ISF par l’IFI.
- L’IFI vise principalement l’immobilier non professionnel, détenu directement ou via une société.
- Le seuil reste fixé à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net taxable.
- Le barème progressif et l’abattement de 30 % sur la résidence principale ont été conservés.
- Les placements financiers ne sont plus taxés en tant que tels, sauf lorsqu’ils représentent de l’immobilier taxable.
IFI ou ISF, quelle différence pour le patrimoine
La différence essentielle se trouve dans l’assiette de l’impôt, c’est-à-dire l’ensemble des biens pris en compte pour calculer la fortune taxable. L’ISF portait sur une grande partie du patrimoine du foyer, alors que l’IFI se concentre sur les biens et droits immobiliers.
| Élément comparé | Ancien ISF | IFI actuel |
|---|---|---|
| Objet de l’impôt | Patrimoine global | Patrimoine immobilier non professionnel |
| Seuil d’imposition | 1,3 million d’euros | 1,3 million d’euros |
| Résidence principale | Abattement de 30 % | Abattement de 30 % |
| Actions et placements financiers | Généralement compris dans le patrimoine taxable | Exclus, sauf part immobilière taxable |
| Biens professionnels | Exonération possible sous conditions | Exonération possible sous conditions |
Autrement dit, l’IFI n’est pas un nouvel impôt calculé sur la totalité de l’ancien patrimoine. C’est plutôt un recentrage de l’ISF sur l’immobilier. Dans la pratique, un foyer possédant 1,5 million d’euros d’immobilier et 2 millions d’euros d’actions peut être redevable de l’IFI, alors que la valeur des actions n’entre plus directement dans le calcul.
Ce que l’IFI taxe réellement en 2026
L’IFI concerne les biens immobiliers bâtis et non bâtis détenus au 1er janvier de l’année d’imposition. Cela inclut notamment la résidence principale, les résidences secondaires, les logements loués, les immeubles en construction, les terrains et les garages.
Les parts de SCI, de SCPI ou d’autres sociétés doivent aussi être examinées. Ce n’est pas la forme de la société qui décide de l’imposition, mais la fraction de sa valeur correspondant à des biens immobiliers taxables. Un portefeuille de parts de SCPI peut donc entrer dans l’IFI même si le contribuable ne possède aucun appartement en direct.
Les placements financiers restent généralement hors de l’assiette
Les comptes bancaires, livrets, actions, obligations et contrats financiers ne sont pas imposés simplement parce qu’ils appartiennent au foyer. La situation change toutefois lorsque ces titres représentent indirectement un patrimoine immobilier, notamment dans une société détenant des immeubles.
Je conseille de ne jamais classer automatiquement une assurance-vie dans la catégorie des biens exonérés. Sa valeur financière n’est pas, en principe, soumise à l’IFI, mais la part représentative d’immeubles détenus par l’organisme peut devoir être intégrée.
Le domicile fiscal modifie le périmètre
Un résident fiscal français doit généralement examiner ses biens immobiliers situés en France et à l’étranger, sous réserve des conventions internationales et de certaines règles particulières. Un non-résident est principalement concerné par son immobilier situé en France.
Cette distinction est importante pour les familles expatriées, les nouveaux arrivants et les propriétaires de biens dans plusieurs pays. Dans ces situations, le calcul ne doit pas se limiter à une addition rapide des valeurs affichées par les agences immobilières.
Un barème presque inchangé, mais une facture souvent différente
Le barème de l’IFI reprend celui qui existait pour l’ISF. L’impôt est progressif, ce qui signifie que chaque tranche de patrimoine est taxée à son propre taux, et non que la totalité du patrimoine est soumise au taux de la dernière tranche.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux appliqué |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil d’entrée est donc de 1,3 million d’euros net taxable, mais le calcul commence à 800 000 euros. Pour un patrimoine immobilier net taxable de 2 millions d’euros, le montant théorique est d’environ 7 400 euros avant réductions et plafonnement.
Une décote s’applique entre 1,3 et 1,4 million d’euros. Elle peut réduire sensiblement l’impôt autour du seuil, ce qui évite un effet de marche trop brutal. Je recommande donc de calculer précisément le patrimoine dès qu’il approche 1,3 million d’euros, plutôt que de se fier à une estimation approximative.
Les dettes, exonérations et réductions qui changent le résultat
Le patrimoine retenu n’est pas la valeur brute des immeubles. Certaines dettes existantes au 1er janvier peuvent être déduites, notamment le capital restant dû d’un emprunt immobilier ou certaines dépenses de travaux liées aux biens imposables.
La déduction obéit toutefois à des règles strictes. Les dettes doivent être justifiées, liées à des actifs taxables et correctement évaluées. Pour les patrimoines immobiliers supérieurs à 5 millions d’euros, une limitation supplémentaire peut s’appliquer lorsque les dettes dépassent 60 % de la valeur brute des biens.
La résidence principale bénéficie toujours d’un abattement
La résidence principale profite d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Une maison estimée à 1 million d’euros est donc retenue pour 700 000 euros, avant prise en compte des dettes déductibles.
Cet avantage ne s’étend pas automatiquement aux résidences secondaires ni aux logements locatifs. Leur valeur doit être appréciée au prix du marché, avec une décote éventuelle seulement si elle correspond à une situation réelle, comme un bien occupé ou soumis à des contraintes particulières.
Les biens professionnels et les dons
Les immeubles affectés à une activité professionnelle peuvent bénéficier d’une exonération lorsqu’ils remplissent les conditions prévues par la loi. Une simple mention dans les statuts ou la détention d’un bien par une société ne suffit pas à rendre l’actif professionnel.
Les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction égale à 75 % des sommes versées, dans la limite annuelle de 50 000 euros. Cette réduction peut être utile, mais elle ne transforme pas un don en opération fiscalement rentable. Il faut d’abord vérifier l’éligibilité de l’organisme et conserver les justificatifs.
Ce que le passage de l’ISF à l’IFI a changé pour les contribuables
La réforme a surtout favorisé les patrimoines composés d’actifs financiers. Un foyer qui détenait beaucoup d’actions, d’obligations ou de liquidités a pu sortir de l’impôt, même si sa richesse totale restait élevée. À l’inverse, une famille fortement investie dans l’immobilier peut continuer à payer une somme proche de celle due auparavant.
Le changement a aussi déplacé les difficultés vers l’évaluation des sociétés et des dettes. Les contribuables doivent désormais déterminer la fraction immobilière taxable de titres parfois complexes, ce qui concerne les holdings, les SCI, les sociétés étrangères et certains contrats financiers.
Les statistiques publiées par la DGFiP montrent d’ailleurs que la majorité des foyers redevables se situe dans les premières tranches. Cela signifie que l’IFI ne concerne pas uniquement les très grandes fortunes, mais aussi des propriétaires dont la résidence principale et quelques investissements ont pris de la valeur.
Lire aussi : La résidence principale est-elle soumise à l’IFI ?
Les erreurs que je rencontre le plus souvent
- Confondre la valeur totale d’une société avec sa seule valeur immobilière taxable.
- Oublier les parkings, terrains, dépendances ou biens détenus à l’étranger.
- Déduire toutes les dettes personnelles sans vérifier leur lien avec l’immobilier.
- Appliquer l’abattement de 30 % à tous les biens au lieu de la seule résidence principale.
- Penser que l’ancien ISF peut encore être choisi à la place de l’IFI.
Sur ce dernier point, il n’existe pas d’option entre les deux régimes. L’ISF a été supprimé au 1er janvier 2018 et l’IFI est le dispositif applicable aujourd’hui. La vraie question consiste donc à déterminer quels actifs immobiliers doivent être déclarés et quelle valeur nette leur attribuer.
Le bon réflexe avant de déclarer son patrimoine immobilier
Pour comparer correctement les deux régimes, il faut retenir une idée simple. Le barème et le seuil ont peu changé, mais la base imposable a été profondément réduite puisque les actifs financiers ne sont plus taxés comme tels.
Je recommande de commencer par dresser un inventaire au 1er janvier, puis de distinguer les biens détenus en direct, les titres de sociétés et les dettes réellement déductibles. Lorsque la valeur dépasse ou approche 1,3 million d’euros, une vérification par un notaire, un avocat fiscaliste ou un conseiller patrimonial peut éviter une déclaration incomplète et une mauvaise estimation.
