Acheter une maison à deux sans être mariés peut sembler simple jusqu’au jour où l’un des propriétaires décède. La part du défunt ne revient pas automatiquement au survivant, et la famille peut alors devenir copropriétaire du logement. Le choix entre indivision, tontine, testament, PACS et assurance emprunteur doit donc être fait avant la signature, en tenant compte des enfants, du financement et de la fiscalité.
Les décisions qui protègent réellement le logement du couple
- L’indivision permet d’acheter à deux, mais la part du défunt entre dans sa succession.
- Le concubin survivant n’hérite pas automatiquement, même s’il a financé une partie de la maison.
- Le PACS ne suffit pas à transmettre le bien, mais il permet une exonération des droits de succession avec un testament.
- La tontine protège fortement le survivant, au prix d’une grande rigidité et de contraintes fiscales.
- L’assurance emprunteur peut réduire ou supprimer le capital restant dû, selon la quotité choisie.
Ce que devient la maison au décès de l’un des deux
Il faut distinguer deux sujets souvent confondus. La personne qui possède déjà une part de la maison la conserve, mais la part appartenant au défunt doit être transmise à ses héritiers. Le concubinage ou le PACS ne crée pas, à lui seul, un droit automatique sur cette part.
Concubinage, PACS et mariage ne protègent pas de la même façon
| Situation du couple | Héritage automatique | Fiscalité sur la part reçue | Protection du logement |
|---|---|---|---|
| Concubinage | Aucun droit sans testament | 60 % après un abattement de 1 594 € | Très limitée |
| PACS | Aucun droit sans testament | Exonération avec un legs valable | Droit temporaire au logement pendant un an |
| Mariage | Le conjoint est héritier légal | Exonération des droits de succession | Protection successorale nettement plus forte |
Selon Service-Public.fr, le partenaire pacsé et le concubin n’héritent pas en l’absence de testament. Le partenaire pacsé bénéficie toutefois d’un droit temporaire d’un an sur le logement principal, ce qui lui laisse un peu de temps pour régler la succession, mais ne lui attribue pas la propriété du bien.
Le cas classique de l’achat en indivision
La plupart des couples non mariés achètent en indivision. Chacun possède alors une quote-part indiquée dans l’acte notarié, par exemple 50/50, 60/40 ou 70/30. Cette répartition concerne la propriété, indépendamment de la manière dont les mensualités sont ensuite payées.
Imaginons une maison estimée à 300 000 €, détenue à parts égales. Au décès de l’un des deux, le survivant reste propriétaire de 50 % et les héritiers du défunt deviennent propriétaires des 50 % restants. Les héritiers peuvent demander le partage, ce qui peut conduire à la vente du bien si le survivant ne peut pas racheter leur quote-part.
Le survivant ne bénéficie pas automatiquement d’une attribution préférentielle comme un conjoint marié. Il peut donc se retrouver à négocier avec des enfants, des parents ou des frères et sœurs du défunt. La maison familiale peut devenir une indivision avec des personnes qui n’y vivent pas et qui souhaitent parfois récupérer rapidement leur héritage.
Le bon montage se décide avant la signature
L’acte d’achat est le premier document à sécuriser. Il doit mentionner les quotes-parts réelles, les apports de chacun et, lorsque c’est nécessaire, la manière dont les dépenses seront réparties. Une erreur fréquente consiste à inscrire 50/50 par facilité alors que l’un apporte 80 % du prix.
L’indivision avec une convention adaptée
L’indivision reste souple et généralement simple à mettre en place. Je la trouve pertinente lorsque les deux partenaires financent réellement le projet ensemble et acceptent d’organiser séparément la transmission par testament ou assurance-vie.
Une convention d’indivision peut préciser les règles de gestion, la répartition des travaux, les charges, l’occupation de la maison et la priorité donnée au survivant pour racheter la part du défunt. Elle ne remplace toutefois pas un testament et ne transforme pas le survivant en héritier.
Cette convention est en principe conclue pour une durée maximale de cinq ans renouvelable. Elle permet de gagner du temps et d’éviter certaines tensions, mais elle ne peut pas supprimer les droits des héritiers réservataires.
La tontine pour attribuer la maison au survivant
La clause de tontine, aussi appelée clause d’accroissement, est insérée directement dans l’acte d’acquisition. Au premier décès, le survivant est réputé avoir été propriétaire du bien depuis l’origine. La part du défunt ne passe donc pas par la succession de manière classique.
Cette solution peut convenir à un couple sans enfant qui souhaite avant tout garantir le maintien du survivant dans la maison. Elle devient plus délicate lorsque les apports sont très déséquilibrés, lorsqu’une séparation est envisageable ou lorsque le couple a des enfants issus d’une précédente union.
La tontine est aussi rigide. Tant que les deux acquéreurs sont en vie, la vente exige leur accord commun. En cas de conflit, l’un ne peut pas toujours sortir de la situation aussi facilement qu’en indivision. La fiscalité doit également être étudiée avec le notaire, car les concubins peuvent être imposés à 60 % dans de nombreux cas.
La SCI ne règle pas automatiquement le décès
Créer une société civile immobilière peut organiser la détention et la gestion du bien, mais ce n’est pas une protection magique. Au décès, ce sont les parts sociales du défunt qui entrent dans sa succession. Les statuts peuvent prévoir certaines règles d’agrément ou de rachat, mais leur rédaction demande un véritable travail juridique.Testament et transmission de la part du défunt
Pour un couple en concubinage, le testament est souvent indispensable. Il permet de léguer au survivant la quote-part disponible du patrimoine, mais il ne peut pas priver les enfants de leur réserve héréditaire.Ce que le testament peut transmettre
Lorsque le défunt a un enfant, la moitié de son patrimoine constitue la réserve de cet enfant. Avec deux enfants, la réserve représente deux tiers. À partir de trois enfants, elle atteint trois quarts. Le reste correspond à la quotité disponible, qui peut être léguée au partenaire.
Sans enfant, la personne peut en principe léguer la totalité de ses biens à son partenaire. Le testament doit être rédigé avec soin, idéalement déposé chez un notaire afin d’éviter qu’il soit perdu, ignoré ou contesté.
La différence fiscale entre concubin et partenaire pacsé
Le PACS ne fait pas du partenaire un héritier légal, mais il change fortement la fiscalité. Avec un testament, le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession. Le concubin qui reçoit la même valeur est, lui, taxé à 60 % après un faible abattement de 1 594 €.
Sur une part nette de 150 000 €, un concubin pourrait ainsi devoir environ 89 044 € de droits, si aucune règle particulière ne s’applique. Pour un partenaire pacsé bénéficiaire d’un testament valable, les droits de succession seraient de 0 €, même si les autres frais de règlement de la succession restent dus.
Le PACS est donc utile, mais il ne dispense pas de rédiger un testament. C’est l’une des erreurs que je rencontre le plus souvent dans les projets immobiliers à deux. Les partenaires pensent être protégés par leur statut alors que, sur le plan de l’héritage, le testament reste la pièce déterminante.
L’assurance-vie pour financer un rachat
Lorsque la transmission directe de la maison est impossible ou trop coûteuse, une assurance-vie peut fournir au survivant les liquidités nécessaires pour racheter la part des héritiers. Elle ne garantit pas que le bien restera dans le couple, mais elle peut rendre le rachat financièrement réaliste.
La clause bénéficiaire doit être vérifiée après chaque changement important, notamment une naissance, une séparation ou la conclusion d’un PACS. Il faut aussi tenir compte de l’âge des souscripteurs, des versements déjà réalisés et des règles fiscales applicables au moment du décès.Le prêt immobilier peut changer toute l’équation
La propriété de la maison et la dette envers la banque sont deux questions différentes. Même si le survivant reçoit la part du bien, il peut rester engagé sur le prêt en tant que coemprunteur. Le contrat de crédit prime sur le statut du couple.
Comprendre la quotité d’assurance
La quotité correspond à la part du capital assurée pour chaque emprunteur. Prenons un capital restant dû de 250 000 € au jour du décès.
| Répartition de l’assurance | Prise en charge théorique | Conséquence pour le survivant |
|---|---|---|
| 50 % sur chaque emprunteur | 125 000 € | 125 000 € restent à rembourser |
| 100 % sur l’emprunteur décédé | 250 000 € | Le prêt peut être soldé, sous réserve des conditions du contrat |
| 100 % sur chacun | 250 000 € en cas de décès de l’un | Protection maximale, généralement plus coûteuse |
Une couverture à 100 % pour chacun offre une protection forte, mais elle augmente souvent le coût de l’assurance et peut être difficile à obtenir selon l’âge ou l’état de santé. Il faut lire les exclusions, les délais de carence et les formalités de déclaration avant de choisir, plutôt que de retenir automatiquement la solution la moins chère.
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Les démarches après le décès
Le survivant doit prévenir rapidement la banque, l’assureur et le notaire. L’assureur vérifie alors la garantie décès, tandis que le notaire établit les droits de chacun sur la maison et le reste du patrimoine.
- Rassembler l’acte d’achat, le contrat de prêt et l’attestation d’assurance.
- Déclarer le décès à l’assureur dans les délais prévus.
- Faire établir l’acte de notoriété et l’état de la succession.
- Évaluer la maison et le montant de la quote-part à racheter.
- Décider entre rachat, maintien temporaire en indivision ou vente du bien.
La checklist à suivre avant de signer chez le notaire
Je conseille aux couples de traiter cette question avant même de déposer une offre. Une discussion de trente minutes avec un notaire peut éviter plusieurs années de conflit familial ou une vente forcée.
- Définir les quotes-parts en fonction des apports et du financement réellement prévu.
- Vérifier le régime du couple entre concubinage, PACS et mariage.
- Demander une simulation successorale avec et sans testament.
- Comparer l’indivision et la tontine en tenant compte d’une éventuelle séparation.
- Choisir la quotité d’assurance emprunteur en fonction des revenus du survivant.
- Actualiser les bénéficiaires d’une assurance-vie et conserver les documents importants.
La situation des enfants doit être intégrée dès le départ. Un couple sans enfant, un couple avec un enfant commun et un couple recomposé ne poursuivent pas le même objectif patrimonial, même lorsqu’ils achètent la même maison au même prix.
Protéger le survivant sans créer un nouveau problème
Pour un couple pacsé, le schéma le plus équilibré est souvent une indivision clairement rédigée, un testament réciproque et une assurance emprunteur suffisamment élevée. Pour des concubins, la tontine peut être pertinente dans certains cas, mais le testament et la fiscalité doivent être examinés avec encore plus d’attention.
La meilleure protection n’est pas forcément celle qui transfère automatiquement toute la maison. C’est celle qui permet au survivant de rester dans les lieux, de payer les droits éventuels et de racheter les héritiers sans mettre en péril son équilibre financier. Le notaire doit donc être consulté avant la signature, lorsque toutes les options sont encore ouvertes.
