Un logement classé F au DPE peut encore être loué en 2026, mais son loyer est soumis à un gel strict. Je détaille ici les règles applicables en cours de bail, au renouvellement et lors d’une nouvelle location, ainsi que le rôle d’un éventuel changement d’étiquette après la réforme du DPE.
La règle essentielle pour un logement classé F
- Pas de révision annuelle du loyer selon l’IRL pour les baux concernés.
- Pas de hausse au renouvellement, même si le loyer est inférieur aux prix du marché.
- Lors d’une relocation, le loyer ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire.
- En zone tendue, le complément de loyer est interdit pour un logement classé F ou G.
- En 2026, une attestation DPE actualisée peut parfois faire passer le logement de F à E.
- À partir du 1er janvier 2028, un logement F ne pourra plus être loué comme résidence principale, sauf évolution des règles.
Le gel du loyer s’applique dans les principales situations
La loi Climat et Résilience interdit l’augmentation des loyers des logements classés F ou G au DPE. En métropole, cette règle concerne les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Elle s’applique aux locations nues, meublées et, dans certains cas, aux baux mobilité.
| Situation | Règle applicable à un logement F |
|---|---|
| En cours de bail | Pas de révision annuelle fondée sur l’IRL |
| Renouvellement du bail | Pas de réévaluation d’un loyer jugé sous-évalué |
| Nouvelle location | Le loyer ne peut généralement pas dépasser celui du précédent locataire |
| Travaux d’amélioration | Les mécanismes de majoration prévus pour les autres logements ne s’appliquent pas |
Concrètement, une clause du bail prévoyant une révision annuelle ne suffit pas à autoriser une hausse. Si le loyer hors charges est de 900 euros et que l’IRL progresse, le bailleur ne peut pas appliquer cette indexation tant que le logement reste classé F.
Je constate souvent une confusion entre le gel du loyer et la régularisation des charges. Les charges récupérables peuvent être régularisées lorsqu’elles sont justifiées, mais cette opération ne doit pas servir à déguiser une augmentation du loyer hors charges.
Les travaux et le loyer sous-évalué ne créent pas d’exception
Pour un logement mieux classé, certaines situations permettent parfois d’augmenter le loyer. C’est notamment le cas lorsque le précédent loyer était manifestement sous-évalué ou lorsque des travaux importants ont été réalisés. Pour un logement F, ces leviers sont neutralisés par le gel énergétique.
Le bailleur ne peut donc pas justifier une hausse par la pose de fenêtres, la rénovation de la salle de bains ou l’amélioration du logement si le DPE reste en classe F. Même lorsque les travaux représentent une somme importante, la classe énergétique affichée dans un DPE valide reste déterminante.
Lors d’une nouvelle location, le loyer ne peut généralement pas dépasser le dernier montant appliqué au précédent locataire, pour un contrat conclu depuis le 24 août 2022 en métropole. Cette règle vaut aussi lorsque le bailleur invoque un loyer ancien inférieur au marché.
En dehors d’une zone tendue, le montant initial d’un logement jamais loué obéit à des règles différentes. En zone tendue, il faut en plus respecter l’encadrement de l’évolution des loyers et, dans certaines villes, le plafond de loyer de référence. Dans tous les cas, un logement F ne peut pas recevoir de complément de loyer dans les secteurs soumis à l’encadrement du niveau des loyers.
La réforme du DPE en 2026 peut modifier l’étiquette
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer l’étiquette de certains logements chauffés à l’électricité, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Un logement qui affichait F avec l’ancien calcul peut ainsi obtenir une étiquette E grâce à une attestation actualisée. Le propriétaire doit alors vérifier le numéro du DPE et télécharger le document officiel correspondant auprès de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe. Une simple estimation personnelle de la consommation ne suffit pas.
| Résultat de l’actualisation | Conséquence sur le loyer |
|---|---|
| Le logement reste F | Le gel des loyers continue de s’appliquer |
| Le logement passe de F à E | Le gel spécifique aux classes F et G disparaît pour l’avenir |
| DPE non valide ou non vérifié | Le bailleur prend un risque sérieux en appliquant une hausse |
Le passage de F à E ne rend pas automatiquement toute augmentation légale. Il faut encore respecter la clause d’indexation, les règles de relocation, l’encadrement applicable dans la commune et les formalités du bail. Surtout, le changement d’étiquette ne permet pas de réclamer rétroactivement les hausses qui n’ont pas pu être appliquées pendant la période où le logement était classé F.
Le calendrier de décence énergétique change la stratégie du bailleur
En 2026, un logement F peut encore être proposé à la location s’il respecte les autres critères de décence. Mais cette possibilité est temporaire. La réglementation prévoit l’interdiction progressive de louer les logements trop énergivores, avec une échéance fixée à 2028 pour la classe F et à 2034 pour la classe E.
Pour un propriétaire, attendre une éventuelle hausse du marché n’est donc pas une stratégie très solide. Le gel du loyer réduit déjà les revenus potentiels, tandis que les travaux nécessaires peuvent devenir plus coûteux à mesure que l’échéance approche. À mon sens, la priorité consiste à identifier les travaux qui améliorent réellement l’étiquette, plutôt qu’à accumuler de petites interventions peu efficaces.
Une rénovation globale n’est pas toujours indispensable. Selon le logement, l’isolation du toit, le remplacement d’un chauffage ancien, l’amélioration de la ventilation ou le traitement des fenêtres peut produire un effet plus important qu’une rénovation esthétique. Le bon choix dépend du DPE détaillé, de la copropriété et de la consommation réelle.
Locataire ou bailleur, les démarches à suivre
Si le locataire reçoit une hausse
Le locataire doit commencer par vérifier la nature de la somme demandée. Il faut distinguer une révision IRL, une hausse au renouvellement, une augmentation entre deux locataires et une régularisation de charges. Le DPE annexé au bail, sa date et son étiquette doivent être conservés avec le contrat et les courriers de l’agence.
Si la hausse paraît interdite, je conseille d’adresser une contestation écrite au bailleur ou à l’agence, de préférence par courrier recommandé. Il faut rappeler la classe F du logement, demander le retour au montant légal et réclamer, si nécessaire, le remboursement des sommes trop perçues.
Il ne faut toutefois pas arrêter de payer tout ou partie du loyer de sa propre initiative. Tant qu’aucun accord écrit ou décision judiciaire n’est intervenu, le locataire doit continuer à régler le montant normalement dû et utiliser les voies de recours adaptées.
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Si le bailleur veut sécuriser la situation
Le bailleur doit vérifier quatre éléments avant toute modification du loyer. Il doit contrôler la validité du DPE, regarder si l’étiquette a changé avec le calcul de 2026, identifier la situation géographique du logement et relire la date de signature ou de renouvellement du bail.
En cas de désaccord, la Commission départementale de conciliation peut aider gratuitement les parties pour les locations nues ou meublées constituant la résidence principale. Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Le locataire dispose en principe de trois ans pour demander la restitution de loyers indûment payés.
Le bon calcul avant toute décision sur le loyer
Pour un logement F, la question n’est pas de savoir si l’IRL permettrait une hausse de 2 ou 3 %, mais si une hausse est juridiquement ouverte. Dans la plupart des situations, la réponse est non tant que l’étiquette reste F ou G et que le bail relève du régime d’habitation concerné.
Le propriétaire doit donc raisonner en deux temps. Il vérifie d’abord si le DPE peut être actualisé en 2026 et faire passer le bien en classe E, puis il contrôle les règles classiques applicables au loyer. Le locataire, de son côté, doit examiner le bail, le DPE et le détail de la demande avant d’accepter une augmentation.
En pratique, un logement classé F offre surtout une marge pour préparer une rénovation et sécuriser sa mise en location future, pas pour augmenter immédiatement le loyer. Cette distinction évite les erreurs coûteuses et permet de prendre une décision fondée sur le statut énergétique réel du bien.
