Vous louez un logement ancien et vous vous demandez si un ancien avantage fiscal peut encore alléger vos revenus fonciers en 2026. Le terme loi Borloo recouvre en réalité deux mécanismes distincts, dont l’un concernait les logements anciens conventionnés avec l’Anah et l’autre l’investissement dans le neuf. Je vous explique leur fonctionnement, les taux de déduction, les obligations à respecter et les solutions encore accessibles aujourd’hui.
Les repères essentiels pour comprendre ce régime fiscal ancien
- Ce n’est pas une exonération mais une déduction appliquée aux revenus bruts de location.
- Le dispositif ancien concernait les logements loués nus comme résidence principale avec un loyer maîtrisé.
- Les taux historiques allaient de 30 % à 70 % selon le type de convention et le locataire.
- En 2026, il n’est plus possible d’ouvrir un nouveau dossier Borloo ancien ou Borloo neuf.
- Un ancien avantage peut toutefois continuer à produire ses effets si la convention et l’engagement locatif sont toujours valides.
Un ancien régime fiscal, pas une exonération automatique
La première confusion à éviter concerne le mot « défiscalisation ». Le mécanisme ne supprimait pas l’impôt sur les loyers. Il permettait de retrancher une fraction des revenus bruts fonciers avant le calcul du résultat imposable.
Par exemple, avec 12 000 € de loyers annuels et une déduction de 30 %, la base diminuait de 3 600 €. L’économie réelle dépendait ensuite de votre tranche marginale d’imposition, des prélèvements sociaux, des charges déductibles et de votre situation globale. Une déduction de 3 600 € ne correspondait donc pas à une réduction d’impôt de 3 600 €.
En pratique, le nom désigne surtout le conventionnement Anah appliqué aux logements anciens. Le propriétaire acceptait un loyer inférieur au marché et accueillait un locataire répondant à certaines conditions, en échange d’un avantage sur ses revenus fonciers.
Ce régime n’est plus ouvert aux nouveaux projets. Pour le Borloo ancien, la convention devait avoir été conclue entre le 1er octobre 2006 et le 31 décembre 2016, ou faire l’objet d’une demande reçue par l’Anah au plus tard le 31 janvier 2017. En 2026, on parle donc surtout de contrats existants, de renouvellements et de contrôles fiscaux.
Le Borloo ancien réduisait les revenus fonciers sous conditions
Le propriétaire devait louer un logement non meublé, destiné à la résidence principale du locataire. Le bien pouvait être loué directement à un particulier ou, dans certains cas, à un organisme public ou privé chargé de le sous-louer à des ménages en difficulté.
Des taux différents selon le niveau de loyer
Le pourcentage dépendait de la convention conclue avec l’Anah et de la date du bail. Les principaux taux historiques étaient les suivants.
| Situation du logement | Déduction sur les loyers bruts |
|---|---|
| Secteur intermédiaire, location directe | 30 % |
| Secteur social ou très social, ancienne convention | 45 % |
| Secteur social ou très social, convention répondant aux règles plus récentes | 60 % |
| Location à un organisme pour loger des personnes défavorisées | Jusqu’à 70 % |
Le taux de 70 % était le plus favorable, mais aussi le plus encadré. Il supposait notamment une location à un organisme autorisé, un public répondant aux critères sociaux et, selon la période concernée, un logement situé dans une zone géographique éligible.
Un exemple simple de calcul
Imaginons un appartement conventionné dans le secteur intermédiaire, loué 900 € par mois, soit 10 800 € de recettes annuelles. Avec une déduction de 30 %, 3 240 € étaient retirés des loyers bruts avant la détermination du revenu foncier imposable.
Les travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, primes d’assurance et certaines taxes pouvaient ensuite être traités selon les règles habituelles des revenus fonciers. Je conseille toujours de séparer les deux calculs, car la déduction Borloo ne remplaçait pas les charges déductibles.
Les engagements qui font tenir l’avantage fiscal
L’avantage reposait sur un échange très concret. Le bailleur obtenait une baisse de sa base imposable, mais il devait conserver le bien dans le cadre prévu par la convention. Une erreur sur le loyer, le locataire ou la durée pouvait entraîner une reprise de l’avantage fiscal.
Les principales obligations du bailleur
- Louer le logement nu et comme résidence principale.
- Respecter le plafond de loyer correspondant à la convention et à la zone du bien.
- Vérifier les plafonds de ressources du locataire lorsque la convention l’impose.
- Ne pas louer au propriétaire lui-même, à un membre de son foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
- Maintenir la location pendant la durée prévue, généralement 6 ans, ou 9 ans lorsque la convention était liée à une subvention de l’Anah pour travaux.
- Conserver les justificatifs liés au logement, au bail et aux ressources du locataire.
Le plafond de loyer ne se vérifie pas seulement au moment de la signature. Il faut aussi le contrôler lors d’un renouvellement ou d’un changement de locataire. C’est un point souvent négligé, alors que le dépassement peut remettre en cause le bénéfice fiscal.
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La déclaration fiscale demande de la rigueur
La déduction spécifique devait être portée dans la déclaration des revenus fonciers, généralement avec le formulaire n° 2044. Le régime micro-foncier ne permettait pas de profiter de cette déduction particulière, ce qui imposait de suivre le régime réel.
Lors de la première déclaration, le bailleur devait notamment pouvoir présenter la convention Anah, son engagement de location et l’avis d’imposition du locataire. En cas de changement de locataire, les justificatifs du nouvel occupant devaient également être conservés.
La vente du bien, sa transformation en résidence secondaire, une vacance trop longue ou une location à un proche pouvaient provoquer un nouveau calcul de l’impôt. Dans ce cas, l’administration pouvait reprendre les déductions pratiquées au titre des années concernées.
Ne pas confondre avec le Borloo neuf
Le second mécanisme portait sur les logements neufs ou assimilés. Il complétait le dispositif Robien recentré et visait une location dans le secteur intermédiaire, avec des plafonds de loyers et de ressources plus stricts.
| Logement ancien conventionné | Logement neuf | |
|---|---|---|
| Logique | Convention avec l’Anah et loyer maîtrisé | Amortissement lié à l’investissement locatif |
| Avantage principal | Déduction de 30 % à 70 % des loyers bruts | Déduction spécifique de 30 % et amortissement |
| Durée | Souvent 6 ou 9 ans selon la convention | Engagement de 9 ans, prorogeable jusqu’à 15 ans |
| Statut en 2026 | Anciennes conventions uniquement | Dispositif supprimé pour les investissements réalisés depuis 2010 |
Le Borloo neuf permettait notamment un amortissement de 6 % par an pendant 7 ans, puis de 4 % pendant 2 ans, avec des compléments possibles en cas de prolongation. Son intérêt était donc davantage lié au prix d’acquisition du logement et au niveau d’endettement qu’au seul montant des loyers.
Pour un propriétaire qui découvre aujourd’hui un ancien dossier, cette distinction est essentielle. Les règles de l’ancien et du neuf ne se mélangent pas, et le formulaire fiscal ou les justificatifs à vérifier peuvent différer.
Comment vérifier un ancien dossier en 2026
Avant de modifier une déclaration ou de conclure que l’avantage est perdu, je recommande de reconstituer le dossier dans l’ordre. Cela évite de se fier à un ancien conseil commercial ou à une simulation qui ne tient pas compte de la date exacte du bail.
- Retrouver la date de la convention Anah et sa durée.
- Identifier le type de secteur, intermédiaire, social ou très social.
- Vérifier si la location est directe ou réalisée par l’intermédiaire d’un organisme.
- Comparer le loyer réellement demandé avec le plafond applicable à la période concernée.
- Contrôler les ressources du locataire à la date de signature du bail.
- Vérifier que le logement est resté loué nu comme résidence principale.
- Reprendre les déclarations 2044 et les pièces justificatives année par année.
Si le dossier ne peut plus relever de ce régime, la solution actuelle à examiner est généralement Loc’Avantages. Ce dispositif repose lui aussi sur une convention Anah, un loyer plafonné et des ressources locataires encadrées, mais l’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt. Il est prévu, sous conditions, pour les conventions éligibles jusqu’au 31 décembre 2027.
La comparaison doit intégrer la perte de loyer, le coût des travaux, la gestion locative, la fiscalité du foyer et la durée d’engagement. Un taux fiscal plus élevé ne rend pas automatiquement un projet plus rentable si le loyer est trop bas ou si le logement reste difficile à louer.
Le bon réflexe avant de reprendre un ancien avantage
En 2026, ce régime doit être traité comme un dispositif historique à sécuriser, non comme une niche fiscale encore disponible pour tout nouvel investissement. La bonne question n’est pas seulement « quel taux s’applique ? », mais aussi « quelle convention, quel bail et quelles obligations prouvent que ce taux est encore justifié ? ».
Pour un nouveau projet, il est plus pertinent de comparer les règles actuelles du conventionnement Anah, le déficit foncier et la location classique au réel. Pour un ancien bien, une vérification précise des documents et des loyers peut éviter une régularisation fiscale coûteuse et permettre de conserver légalement l’avantage jusqu’à la fin de l’engagement.
