Un donateur peut-il vendre un bien immobilier qu’il a donné ? La réponse est généralement non, car la donation transfère la propriété au donataire dès qu’elle est régulièrement acceptée. Tout dépend toutefois de l’acte signé, notamment d’une éventuelle réserve d’usufruit, d’une clause d’inaliénabilité ou d’un droit de retour.
L’essentiel à retenir avant toute mise en vente
- Donation en pleine propriété : le donateur n’est plus propriétaire et ne peut pas vendre seul.
- Réserve d’usufruit : le donateur peut habiter le bien ou en percevoir les loyers, mais pas vendre la pleine propriété sans le donataire.
- Vente du bien entier : elle nécessite l’accord et la signature du donateur et du nu-propriétaire.
- Révocation : elle n’est possible que dans des situations précises et ne se produit jamais automatiquement.
- Acte de donation : ses clauses doivent être relues par un notaire avant toute démarche.
La réponse dépend de ce que la donation a réellement transmis
La règle de départ est simple. Une donation entre vifs entraîne un dessaisissement actuel et irrévocable du donateur, au profit de la personne qui accepte le bien. Le Code civil présente donc la donation comme un véritable transfert de propriété, et non comme un simple prêt ou une promesse de transmission.
Si le logement a été donné en pleine propriété, le donataire devient propriétaire. Il peut en principe l’occuper, le louer, le donner ou le vendre. De son côté, le donateur ne peut plus signer un compromis en qualité de vendeur, même s’il continue à vivre dans la maison ou à payer certaines charges.
| Situation | Qui peut vendre ? | Position du donateur |
|---|---|---|
| Donation en pleine propriété | Le donataire | Il n’a plus de droit de disposition |
| Donation de la nue-propriété avec usufruit conservé | Les deux parties pour vendre le bien entier | Il peut utiliser le bien et percevoir les revenus |
| Donation avec clause d’inaliénabilité | Le donataire, sous réserve de la clause | Il ne peut pas contourner l’interdiction |
| Donation révoquée ou droit de retour activé | Le donateur, après régularisation | Il a récupéré le bien ou sa valeur selon le cas |
Le premier réflexe consiste donc à ne pas se fier à la situation familiale ou au fait que le donateur ait financé le bien. Seul le contenu de l’acte notarié permet de savoir quels droits ont été conservés.
Avec une donation en pleine propriété, le donateur n’est plus vendeur
Dans une donation classique, le donateur abandonne la propriété du bien au moment de l’acte. Il ne peut donc pas décider quelques années plus tard de vendre la maison parce qu’il a changé d’avis, parce qu’il a besoin d’argent ou parce que les relations avec le donataire se sont dégradées.
Le donateur peut toutefois récupérer le bien par une nouvelle opération. Le donataire peut, par exemple, lui revendre la maison ou lui en faire donation. Cette opération doit être étudiée avec un notaire, car elle peut entraîner des frais, une fiscalité et des conséquences sur la succession.
Dans ce scénario, il ne s’agit pas d’une vente réalisée par le donateur du bien initialement donné. Le donataire est le vendeur, et le donateur devient éventuellement acquéreur. Cette distinction paraît théorique, mais elle change complètement la validité de l’acte et la répartition du prix.
Une autre confusion revient souvent. Le fait que le donateur ait conservé un droit d’usage et d’habitation ne lui rend pas la propriété. Ce droit lui permet d’occuper le logement dans les limites prévues par l’acte, mais il ne lui donne pas le pouvoir de le vendre.
La réserve d’usufruit permet d’occuper le bien, pas de le vendre seul
La donation avec réserve d’usufruit est très fréquente en matière de transmission familiale. Le donateur donne la nue-propriété et conserve l’usufruit. Le donataire possède alors le droit de devenir pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit, généralement au décès du donateur.
L’usufruit permet au donateur d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers. En revanche, le pouvoir de disposer du bien appartient principalement au nu-propriétaire. Comme l’expliquent les Notaires de France, la vente de la pleine propriété suppose donc l’accord des deux titulaires.
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Ce que chaque partie peut faire
- L’usufruitier peut occuper le logement ou en percevoir les revenus.
- Le nu-propriétaire peut vendre sa nue-propriété, mais cette vente est rarement simple sur le marché.
- La vente du bien entier exige la participation de l’usufruitier et du nu-propriétaire.
- L’usufruitier peut céder son usufruit seul, mais l’acquéreur n’obtiendra pas la pleine propriété du logement.
Lorsqu’une vente globale est décidée, le prix est réparti entre usufruit et nue-propriété. Le notaire tient compte de la valeur respective des droits, de l’âge de l’usufruitier et des circonstances de la vente. Le barème fiscal peut servir de repère, mais il ne règle pas toujours à lui seul la répartition civile entre les parties.
Par exemple, pour un appartement vendu 300 000 euros, le donateur usufruitier ne reçoit pas automatiquement la totalité du prix. Une quote-part revient au nu-propriétaire, sauf accord particulier sur le remploi du prix ou sur la constitution d’un nouvel usufruit.
Les exceptions ne permettent pas de changer d’avis librement
La donation est irrévocable en principe, mais la loi prévoit quelques exceptions. Le Code civil autorise notamment une révocation pour inexécution des charges, pour ingratitude ou, dans certains actes, en cas de survenance d’un enfant.
L’inexécution peut viser une obligation précise prévue dans l’acte, comme l’entretien du donateur ou le paiement d’une rente. L’ingratitude correspond à des situations graves, par exemple une atteinte à la vie, des sévices ou le refus d’aliments. Un simple désaccord familial ou une absence de reconnaissance ne suffit pas.
La révocation ne se produit jamais automatiquement. Elle doit respecter une procédure et peut nécessiter l’intervention du juge. En cas d’ingratitude, l’action doit en principe être engagée dans l’année suivant la connaissance des faits.
Il faut aussi distinguer la révocation du droit de retour conventionnel. Ce mécanisme peut prévoir le retour du bien au donateur si le donataire décède avant lui, dans les conditions prévues par l’acte. Il ne donne pas au donateur un droit général de vendre le bien pendant la vie du donataire.
Enfin, une clause d’inaliénabilité peut interdire temporairement au donataire de vendre le bien. Elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire peut parfois demander une autorisation judiciaire si la raison de l’interdiction a disparu ou si un intérêt plus important le justifie.
La vente reste possible si le donataire participe à l’opération
Dans la pratique, la solution la plus simple consiste souvent à vendre le bien avec l’accord de toutes les personnes qui détiennent un droit dessus. Je conseille de faire vérifier l’acte avant même de contacter une agence immobilière, car une clause oubliée peut bloquer la vente au moment de la signature.
- Relire l’acte de donation pour identifier la pleine propriété, la nue-propriété, l’usufruit et les éventuelles restrictions.
- Demander une analyse au notaire, surtout en présence de plusieurs donataires ou d’une donation-partage.
- Obtenir l’accord écrit de toutes les personnes concernées par la vente.
- Déterminer la répartition du prix avant la signature du compromis.
- Prévoir le traitement fiscal de la plus-value et les conséquences successorales.
Si le bien a été donné en pleine propriété à un enfant, celui-ci signe seul comme vendeur. Le donateur peut naturellement être consulté ou accompagner la démarche, mais son accord n’est pas celui du propriétaire.
Avec une réserve d’usufruit, les choses changent. Le donateur signe en tant qu’usufruitier et le donataire en tant que nu-propriétaire. L’acquéreur reçoit alors la pleine propriété, débarrassée du démembrement, et le prix est réparti entre les deux droits.
Je recommande une vigilance particulière lorsque plusieurs enfants ont reçu des lots différents. Une vente peut modifier l’équilibre d’une donation-partage et alimenter plus tard une contestation sur l’égalité entre héritiers. Le notaire doit donc vérifier non seulement la vente, mais aussi son impact sur la réserve héréditaire et le rapport civil des donations.
Les erreurs qui compliquent une revente familiale
La première erreur consiste à croire que le donateur peut vendre parce qu’il a conservé les clés, les loyers ou les factures du logement. Ces éléments prouvent parfois l’existence d’un usufruit, mais ils ne prouvent pas la propriété.
La deuxième consiste à signer un mandat de vente sans prévenir le donataire. Une agence peut commercialiser le bien, mais elle ne pourra pas faire signer valablement l’acte définitif par une personne qui n’a pas le pouvoir de vendre.
La troisième est de fixer seul la répartition du prix. En présence d’un usufruit, le montant revenant à chacun doit être défini clairement. Un accord familial verbal est fragile, surtout lorsque la valeur du bien atteint plusieurs centaines de milliers d’euros.
Il faut également vérifier l’existence d’une clause d’inaliénabilité, d’un droit de retour, d’une interdiction d’hypothéquer ou d’une clause de remploi. Ces dispositions peuvent modifier la liberté de vendre ou imposer que le prix soit réinvesti dans un autre actif.
Enfin, une vente rapide ne fait pas disparaître la donation. La transmission initiale peut continuer à produire des effets sur la succession, le calcul de la réserve héréditaire et les relations entre héritiers. C’est précisément pour cette raison qu’un examen global du patrimoine est souvent plus utile qu’une simple réponse sur la signature de la vente.
Le bon réflexe avant de mettre le bien sur le marché
Pour savoir si le donateur peut vendre, il faut commencer par identifier le propriétaire actuel et les droits conservés dans l’acte. En pleine propriété, le donataire vend. En présence d’un usufruit, les deux parties doivent généralement s’entendre. Après une révocation régulièrement prononcée, le donateur peut retrouver la possibilité de vendre.
La réponse la plus sûre se trouve donc dans les clauses de l’acte, et non dans les habitudes de la famille. Une consultation notariale avant toute promesse de vente permet de vérifier les pouvoirs de chacun, la répartition du prix et les conséquences patrimoniales de l’opération.
